旅游，還是地產？

2011年以來，隨著國家對樓市調控措施的密集出臺，國內外著名地產開發商和傳統產業資本紛紛把目光瞄向旅游地產領域。面對房地產嚴控和“十二五”期間將旅游業列入國家《產業結構調整指導目錄》鼓勵類產業之間水與火的政策反差，旅游地產如何尋路與突破，成為本次亞洲旅游地產暨主題度假區高峰論壇上專家與業者共同關注的焦點。
　　從概念到產業
　　華東師范大學東方房地產學院院長張永岳教授：旅游地產的發展有兩條軌跡，一條是以旅游為載體，行地產開發之實；另一條則從旅游業的角度出發，將旅游與地產在內涵上有機聯系起來
　　旅游地產雖然不是一個新的概念，但是對于它的界定仍然莫衷一是。有人認為有了地產才有旅游，也有人抱著“旅游有多長，旅游地產就有多長”的觀點。
　　在華東師范大學東方房地產學院院長張永岳教授看來：旅游地產的發展有兩條軌跡，一條是以旅游為載體，行地產開發之實；另一條則從旅游業的角度出發，將旅游與地產在內涵上有機聯系起來?！奥糜蔚禺a具有‘投資+自用’的雙重功能，只有從概念地產上做實、做透、做深，將‘旅游’與‘地產’實現真正的融合，才能將其轉變為真正的產業地產?！睆堄涝乐赋?。
　  “中國的地產更像房產。房地產一開發，景點就被破壞，地產就是旅游的癌癥?！?零點研究咨詢集團董事長袁岳的觀點一經提出，就在論壇上引起了廣泛的討論。對此，旅游財富網首席執行官曾曉成表示并不贊成，他認為這個想法過于片面，并通過列舉江蘇沿海地濕地得到開發且妥善保護的例子，來說明旅游地產的初衷是為了更好地開發有限資源，同時又保護環境。“之所以會出現一些問題，我覺得是由于旅游行業排斥地產，地產行業不懂旅游造成的?！痹鴷猿裳a充道。
　　在宏觀調控的背景下，資本市場對地產融資提高門檻。旅游地產開發大多是投入大、回收慢、經營期長的長線投資，一個景區的回收成本至少三到五年，而一個中高端酒店的回收成本至少十年八年，不像投入住宅地產那樣，一兩年回本、三五年贏大利?！耙虼?，旅游地產的開發，必須理性思考，盡量避免主觀隨意性強、主題單一、缺可行性研究等影響旅游地產可持續發展的問題。” 張永岳認為。
　　上海市工商聯房地產商會顧問王安石先生認為，要想理性地開發旅游地產，就必須完全從旅游、休閑和度假的需求合適地開發，才能實現良性循環。上海師范大學旅游學院史國祥教授也持有相似的觀點。“旅游的發展有自身發展的規律，旅游地產也是如此。它必須是一個產業或者幾個產業發展到一定程度的產物?！笔方淌诒硎?，“發展旅游地產必須因地制宜，需要有引領示范的先鋒，同時少不了各種因素的成熟，例如旅游人才等，因此不能一哄而上。”
　　旅游地產的下一站
　　零點研究咨詢集團董事長袁岳：旅游地產和文化產業融合十分必要，但同時必須克服開發商認知和理想的差異，要從終端即旅游客戶的需求出發來思考
　　打造主題旅游度假區的旅游地產行業備受社會各界的熱議。既有人認為開發商是假借旅游開發為名，規避政策調控，而行圈地之實；也有人擔心如此大規模旅游地產開發，是否會對旅游產業形成沖擊，造成未來整個行業虧損。那么，旅游地產的下一站到底在哪里？文化開發，創意引領，這一理念得到了眾多與會嘉賓的認可。
　　很多業內人士擔心，文化創意最終會淪為旅游地產的“美麗外衣”。對于目前存在的問題，從旅游業本身出發，王安石認為旅游地產不能只注重物質利益，中國主題公園的沒落就是沒有很好的結合當地文化，缺乏創意，最后就變成了房地產。
　　文化是旅游的源泉，文化產業和旅游產業同屬于國家重點發展產業，可以為旅游地產注入源源不斷的活力。“旅游地產和文化產業融合十分必要?！痹勒J為，“但同時必須克服開發商認知和理想的差異，要從終端即旅游客戶的需求出發來思考。而旅游地產和文化的融合也需要更多考慮雙方的共通之處。”
　　史國祥教授也認為旅游地產的發展應當順勢而為?！叭绻l展，必須有新的觀念、新的模式、新的資源。不能單靠一個酒店、一個景點發展，應當向綜合體轉變?！笔方淌诒硎?。而這種轉變的載體就是目前最有潛力的文化創意產業，它可以承載和實施有思想、有主題、有內容的項目。
　　博德西奧國際建筑設計有限公司總經理張瑋對此表示贊同，他從建筑設計師的角度提倡用一種“慢”的思維來發展旅游地產，不論是發展地產還是發展旅游，都應當結合當地的文化，提高旅游地產的文化內涵和品質。
　　在艷陽度假集團董事長夏建文的旅游地產開發實踐中，他依靠的不是圈地，也不是傳統旅游的“六要素”?！拔覀冊诔鞘薪蛻羰袌觯卩l村建度假基地。形成了由企業出資金、農民出地，政府出政策，共同打造新型鄉村度假養老基地的合作模式，使得政府、農民、游客和企業真正實現了‘四贏’。”目前，在長三角地區，艷陽集團已經擁有了8個度假基地、16家子公司、13萬優質會員以及10多億資產。
　　旅游業轉型為旅游地產的發展帶來機遇，休閑度假的旅游方式需要開發各種相關的旅游地產，而其中關鍵是創意以及創意人才，只有將創意作為龍頭，才能發展健康的、可持續的旅游地產。